房地产公司的上市热潮再次升温：15家上市公司中，有7家公司的估值出现了突破，分化加剧

2019年12家，2020年15家，物业公司上市热潮仍在升温。然而，值得注意的是，与2019年相比，今年上市的房地产公司呈现出高突破率、估值分化加剧等新特点。

比如华润集团旗下的华润万象人寿，嘉园国际旗下的嘉园服务，12月9日登陆香港交易所。上市首日，华润万象人寿股价高开30.8港元/股，收于28港元/股，较发行价22.3港元/股上涨25.56%，领涨整个地产界；但嘉园服务中午收盘，却处于破发状态，发行价保持在当天收盘，小幅上涨0.52%。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，虽然今年物业公司的上市浪潮仍在继续，但随着大量企业的涌入，地产股的估值逐渐回到合理水平，并在集中调整期后逐渐进入“分化”阶段。

上市中断率达到46.7%

自蔡晟于2014年6月在香港上市并成为“首只地产股”以来，越来越多的物业服务企业选择登陆资本市场。其中，2019年成功上市的物业公司多达12家，是2014年至2018年上市的物业公司总数。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，融创服务、世茂服务等15家物业公司成功上市，20多家物业公司正在准备上市。截至目前，已有34家物业公司登陆港股，3家物业公司进入a股。这些物业企业大多是由大型房地产开发企业拆分产生的。

中信证券(报价600030，股票咨询)指出，2019年之前，物业管理公司拆分上市主要是因为预计轻资产板块将快速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业拆分的关键诱因，以“三条红线”为标志的金融监管政策，使得部分房地产企业将物业管理拆分作为去杠杆化、增权益的手段。

但与往年地产股火爆的局面不同，今年上市首日破发的地产股数量特别高。今年第四季度上市的公司，如世茂服务、和晶优活、第一服务等，都在上市首日遭遇“破发”，优秀的工商企业服务也在上市4天后跌破首日发行价。

10月30日，世茂服务以每股15.8港元开盘，发行价为每股16.60港元。另一家与世茂服务同一天上市的物业公司和晶优火也未能逃脱破产的命运。合晶优火的上市起价为每股6.48港元，远低于每股7.89港元的发行价。

此外，第一服务、嘉园服务和兴业IOT在上市首日均出现亏损。据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年开盘已有7只房产新股破发，破发率接近46.7%，且多在下半年。去年，只有一家房地产公司上市并破产。

至于今年很多物业公司破产的原因，资深物业专家金永红分析，首先，受今年上半年疫情影响，物业行业整体估值被推高，尤其是在其他行业不理想的情况下，物业行业作为相对安全的选择投入了大量资金，推动了行业整体估值。估值高意味着一个回归的过程，下半年正好面临回归。其次，物业行业本身就是一个新兴行业，资本市场用于物业投资的资金量还是非常有限的，新的物业股的涌入意味着部分资金会被稀释。基金池的增长需要一定的过程，但密集发行新股之间的增长不匹配也是突破的主要原因。第三，物业公司的估值定位过程存在偏差。截至11月份，上市地产公司的平均估值为32.85，所有IPO都希望有较高的估值，导致其实际估值出现偏差

据中国研究院统计，截至今年12月3日，港股上市的物业公司总市值达到5636亿港元，比年初增长1203%，a股上市的物业公司总市值达到353亿元人民币，比年初增长21%。此外，在港股上市的物业公司平均市盈率约为35倍，远高于港股10.3倍的平均市盈率。

但从目前地产股的股价表现来看，行业分化开始加剧，成长能力强、依托房地产企业实力的地产股在资本市场的竞争力增强。

从近期新地产股上市来看，截至12月9日收盘，华润万象人寿市盈率上涨110倍，在地产股估值中排名第一，创下11月19日上市首日融创服务估值85倍的新纪录。截至当日收盘，华润万象人寿市值约为616亿港元。金科服务的市盈率为60倍，市值约为326亿港元，而11月17日的市盈率为52.69倍，总市值约为291亿港元。

相比之下，实力较弱的地产公司如兴业IOT、业兴集团等。股价跌幅最高且整体市盈率低于平均水平。截至12月9日收盘，兴业IOT市盈率为12倍，估值约为4.84亿港元；业兴集团的市盈率为8.2倍，估值约为3.85亿港元。居地产股第一位的碧桂园服务总市值约为1，362亿港元，是业兴集团的353倍。

不过，值得注意的是，房地产行业自今年9月以来一直呈持续下降趋势。特别是今年第四季度以来，地产界迎来了恒大地产、融创服务、世茂服务、合景优活、第一服务、卓越企业服务、恒大地产等的密集上市。新股大规模发行导致板块调整，地产股估值开始出现回调，进一步分化行业。

“行业分化是必然趋势，尤其是今年下半年，部分物业公司出现估值下降，部分地产股成为神仙股。未来资本市场和物业管理业务本身的份额肯定会集中在龙头企业，强者就强。”金永红告诉记者，小型企业可能面临业务萎缩的压力，被资本边缘化。“不排除以后被其他上市公司收购的可能性。”

华泰证券(报价601688，股票咨询)指出，上市物业管理公司在增值服务领域已经具备先发优势，未来领先优势可能会进一步扩大。龙头企业将抓住政策东风的机遇，领先优势继续扩大。

尽管如此，仍有包括建发地产、远洋地产、杜松地产、盛兴工商管理、荣万佳在内的许多内地物业服务企业排队在港股上市。12月7日，德原方成也宣布启动其在港上市计划。

“目前，房地产行业整体集中度不高，需要进一步集中。在这一过程中就会涌现一批中大型物业公司，而未来物业行业容纳100家左右的上市公司也是足够的。”金永宏分析指出，未来上市依然会是物业行业谋取资金的重要手段，但怎么上市、在哪里上市值得进一步探讨。

11月27日，港交所官网发布有关主板盈利规定的咨询文件。根据港交所的建议，将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150%，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的概约增幅调高200%，该规定计划于2021年7月1日开始实行。显而易见，赴港上市的门槛提高了，这对于内地物业企业特别是中小物业公司赴港上市都是一种挑战。

而据证监会11月18日的消息，同意深圳市特发服务(行情300917,诊股)于创业板首次公开发行股票注册。深圳特发服务的主要服务业态为政务服务和园区物业。据最新消息，特发服务计划将于12月15日上市，将成为创业板物业第一股。

此外，今年5月在香港上市的房产中介服务公司方圆房服集团12月3日发布公告称，拟收购其母公司旗（金麒麟(行情603586,诊股)分析师）下的物业公司广州方圆现代生活服务股份有限公司66.31%股权申请，已完成香港联交所初步审核。如最终实现收购，这家物业百强公司将实现曲线上市。另一家广东籍企业珠海华发物业，也已通过“借壳”方式实现上市。

“不排除港股在明年7月1日前还会出现一个小的密集的（上市）浪潮，7月1日之后上市途径可能出现分化，即到底是在港股上市还是在创业板上市。”金永宏表示。