募资近11亿！又一单办公物业类REITs来了银行系基金子公司管理公募产品啥时落地？

近日，蓝光发展发布公告表示，公司“招商财富-华泰-蓝光虹桥世界中心资产支持专项计划”于7月9日成功设立，募资10.65亿元。

据悉，这是蓝光首例办公物业类REITs，同时也是2020年民营A股上市公司首单类REITs。

蓝光发展成功发行2020年

民营A股上市公司首单类REITs

7月10日晚间，蓝光发展发布公告称，公司“招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持计划”已完成发行，发行规模10.65亿元元，该专项计划于2020年7月9日正式成立。

据了解，该专项计划以蓝光持有的上海虹桥世界中心办公物业为基础资产，期限为19年(预计到期日为2039年1月27日)。其中，优先A发行规模3.2亿元，预期收益率6.0%；优先B发行规模3.7亿元，预期收益率6.5%；优先c发行规模2.15亿元，预期收益率6.8%；次级发行规模为1.6亿元。

该项目牵头方为华泰证券，计划管理人为招商财富，受托人为国通信托，托管人为招商银行。

公告称，公司以本物业资产设立办公物业类REITs资产支持专项计划，募集资金将优先用于偿还公司债务、补充流动资金，可以充分利用自持物业，盘活存量资产，拓展融资渠道，优化公司负债结构，为轻资产运营提供有利条件。

据悉，蓝光类REITs项目是2020年民营A股上市公司首单类REITs项目，今年1月，蓝光发展发布公告表示将以物业资产设立办公物业类REITs资产支持专项计划，今年4月，该计划正式获得上海证券交易所出具的无异议函。

基础资产为上海“虹桥世界中心”办公物业

位于上海虹桥商务区核心区

根据相关资料显示，蓝光发展此次发行的资产支持专项计划以蓝光持有的上海虹桥世界中心办公物业为基础资产。2019年4月，蓝光发展通过下属子公司收购上海润棉实业有限公司50.18%股权的方式取得上海市青浦区褚光路1588弄“虹桥世界中心”578号办公楼资产的控制权。

“虹桥世界中心”坐落于上海虹桥商务区核心区，距虹桥综合交通枢纽约2.5公里，与国家会展中心临街对望、天桥相连。项目总体量约80万方，涵盖甲级创意办公、甲级生态商务办公、总部办公、绿地旗下铂骊、铂瑞酒店和铂瑞公寓、约11.5万方一站式商业中心，是大虹桥区域内涵盖物业类型、配套设施完善的大型商务基地之一。

蓝光发展表示，公司收购的“虹桥世界中心”578号为办公楼，拟用于对外租赁运营及作为自用办公场所，可增加公司租赁收入及满足办公需求，符合公司的发展需要及战略规划。

蓝关发展在公告中表示，关于物业的整租安排，公司或控股子公司将作为承租人，以市场化租金水平整租子公司所持有的物业资产，租赁期限不超过20年，自2020年1月1日开始。物业资产整体第一年平均日租金为5.21元/建筑平方米，不含增值税的日租金为4.78元/建筑平方米，租赁期内下一年度年租金较上一年度年租金增长4%。

类REITs仍具吸引力

优势凸显受追捧

此次蓝光发行的资产支持专项计划，仍属于类REITs产品范畴。事实上，由于国内市场上还未出现标准REITs产品，目前类REITs仍颇具吸引力。

华西证券此前在报告中指出，前一轮地产扩张周期伴随行业债务规模扩张，出于降低表观负债率、提升自身信用资质、盘活存量资产的考虑，“出表类”资产证券化融资受到房企追捧。另外，调控趋紧背景下房企对于盘活存量资产、降低表观负债率的诉求逐渐显现。在此背景下，房地产“类REITs”兼具盘活存量资产与出表可操作性的双重优势，且目前受政策调控及资金约束限制相对较小，受到各大房企追捧。

据悉，国内房地产信托业务起步于2002年，随后进入加速发展阶段。2005年，越秀REITs赴港上市成为首只中国“REITs”产品。2014年，第一只模仿REITs架构设计的“类REITs”产品中信启航专项资产管理计划获准发行，开启了中国房地产金融的“类REITs时代”。

数据显示，除蓝光发展新发行产品以外，2004年至今，市场累计发行REITs产品 66只， 发行金额共计1259.56亿元。今年以来，市场累计发行REITs产品8只， 发行金额共计100.51亿元。而迄今发行的均为类REITs产品，国内目前还没有标准REITs。

从今年早先发布的8只类REITs产品的投向来看，平安不动产朗诗租赁住房2期、科学城大湾区租赁住房第一期以及、华发租赁住房一号第二期三单资产支持专项计划投向租赁住房领域，另外，分别有一只产品投向基建、仓储及产业园领域。这些领域同样是未来试点公募REITs所重点关注领域。

规模方面，今年发行的类REITs产品规模已超百亿。据华西证券测算，随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，“类REITs”新增发行额有望达到1.18万亿元。假设国内“类REITs”融资占房地产开发投资总额的比例提升至7%，每年将带动“类REITs”的发行额为1.25万亿元。假设国内一线城市的优质经营性物业均通过“类REITs”融资，可以发行的“类REITs”总规模约为4.9万亿，其中办公物业“类REITs”约1.7万亿，商场物业“类REITs”约3.2万亿。“类REITs”在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。

基础设施领域REITs试点

公募REITs渐行渐近

2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，明确了推进基础设施REITs试点的基本原则，提出了基础设施REITs试点项目要求，并部署了基础设施REITs试点工作安排。标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

6月4日，国家发改委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会。国家发改委投资司韩志峰副司长在总结时指出，筛选出优质基础设施资产，是试点工作顺利开展的关键环节和重要保障。正在制定的试点项目申报文件，将对试点项目的地区和行业范围、基本条件、申报程序等做出明确规定，与《公开募集基础设施证券投资基金(试行)》共同构成试点工作的制度基础。

基础设施领域公募REITs越走越近，但仍有一些问题亟需解决。华西证券报告中提到，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。

相信随着国内相关法律及制度的完善，REITs有望撬动万亿市场。